房地产基础知识300问_房地产基础知识新手必看

房地产基础知识300问_房地产基础知识新手必看

       房地产基础知识300问的今日更新是一个不断发展的过程，它反映了人们对生活品质的不断追求。今天，我将和大家探讨关于房地产基础知识300问的今日更新，让我们一起感受它带来的高品质生活。

1.32个房地产基础知识买房前一定要学会

2.房地产入门基本知识

3.房地产销售基础知识！

4.房地产入门基础知识

5.房地产 基础知识

6.房地产销售基础知识有哪些

32个房地产基础知识买房前一定要学会

       1、土地产权年限：商品住宅为70年，公寓、LOFT等多为40年或50年。

       2、房屋性质：公寓、LOFT等主要为商业性质，水电均为商业，一般不通燃气、暖气。

       3、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

       4、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

       5、购买条件：商品住宅会有较多限制条件，户口、社保、纳税证明等；公寓、LOFT一般不需要，基本上不在限购范围。

       6、付款条件：商品住宅首套较低首付比例为总价的20%--30%，且非首套房的首付比例更高，按揭年限最长可达30年；公寓、LOFT等没有首套和非首套之分，首付比例一般为总价的50%，按揭年限最长为10年。

       7、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

       8、准现房：指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。）

       9、期房：指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。目前市面上销售的新房基本上都是期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

       10、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

       11、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

       （1） 内墙面为普通仿瓷涂料

       （2） 客厅楼地板为普通瓷砖

       （3） 普通铝合金窗

       （4） 普通胶合板门

       12、民用建筑高度与层数，根据《住宅设计规范》划分为：1-3层为低层住宅，产品主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。4-6层为多层住宅，产品主要为叠拼别墅、花园洋房（有的有大平层概念）等。7-10层为中高层住宅（也叫小高层），很多城市广义上将18层以下的住宅也称之为小高层。11-30层左右为高层；30层以上为超高层。小高层及高层一般为普通住宅，超高层一般为城市豪宅

       13、保障性住房：指政府为住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房和定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房在满足一定条件的情况下可以转变为商品住宅。

       14、房地产”五证“：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。开发商再取得五证之前，是不允许销售的，一般会有认购行为（一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预定。）

       15、房地产“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

       16、购房资格：各个城市的条件不一样，因地制宜。目前可多关注当地人才引进计划，实际上是尽可能放开限购的伎俩。

       17、资金情况：对于首付比例及月供有一个相对明确的概念。

       18、购房需求分析：先安家?孩子教育？工作较近？改善？投资等等。明确以上问题后，接下来要在市面的产品上进行考察、选择。买房就是资金、品牌、地段、配套、户型、物业等方面做权衡，根据自己的情况选择。

       19、买房意向金：在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

       20、面积赠送：购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

       21、住宅的净高：是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

       22、住宅的开间：是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

       23、住宅的长度和进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

       24、住宅的层高：是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

       25、个人住房贷款还款方式：分为等额本金还款和等额本息还款两种。

       26、首套房优惠：配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。

       27、哪些公用面积应分摊：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。?

       28、哪些公用面积不能分摊：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。?

       29、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

       30、银行按揭：按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。?

       31、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

       32、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请，每个城市政策可能有所不一样。

房地产入门基本知识

        房地产销售的基础知识有哪些

        房地产销售的基础知识有哪些，房产销售虽然和普通的销售没有区别，但是因为房子是大额产品，并不是每个人都能够消费得起。因此寻找有需求的客户就成了房产销售的难题。下面和大家介绍房地产销售的基础知识有哪些。

房地产销售的基础知识有哪些1

        房地产房产和地产的总称（又称不动产）。

        房产房屋及其权利（占有、使用、收益、处分等）的总称。

        地产土地及其权利（使用、收益、转让等）的总称。

        房地产业从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：土地开发，房屋建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产抵押贷款和房地产市场。

       

        房地产开发在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

        土地开发将生地（指未经开发、尚未开成建设用地条件的土地）开发成可供使用的土地。

        房屋开发由取得土地使用权的开发商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

        能源系统包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

        给水、排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

        经济适用房以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，有经济性和适用性）。不是人人可以买，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。

        商品房开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

        商品房的“五证两书一表”

        五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。

        两书：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。

        一表：《商品房竣工验收备案表》。

        烂尾楼未能完成施工、中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有：资金不足，设计、施工存在严重质量问题等。

        楼花已经动工建造，但尚未建成的`楼宇、房屋。即图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，距离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚取差价。

        期房具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料和质量）。

        现房已经过工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房（即买即住、价格高、户型过时、选择空间不大）。

        二手房已经办好产权证，进行再次转让的房屋。

        起价即“起步价”，指物业所有房源中最低的销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价从几十元到几百元不等）。

        基价即“基础价”，指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。基价是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同，价格也不同）。

        均价即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和数除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。

       

        土地所有权土地所有者依法对土地占有、使用、收益、处分的权利。

        国家土地所有权国家对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

        集体土地所有权农村集体经济组织对依法属于其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

        土地使用权出让国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

        房屋的所有权对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

        物业管理由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实行专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

        物业管理内容对房屋及其附属设备实施管理、维修，对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理，向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

        业主大会由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

        业主代表大会由物业管理区域内业主代表组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织。

        业主委员会由物业管理区域内业主代表组成的，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

        同比指今年第n月与去年第n月的比。例如，今年2月份比去年2月份，今年6月份比去年6月份。同比增长速度=（本期数-去年同期数）/去年同期数×100%。

        环比与上一统计段的比较。例如，2015年7月份与2015年6月份相比较，叫环比。环比增长速度=（本期数－上期数）/上期数×100%。

房地产销售的基础知识有哪些2

        楼房销售要注意什么

        1、吸引客户眼球好的先说。客户面对很多楼盘所以你一定要先抓住客户的眼球，先和客户介绍的卖点将获得有效的效果，带来好的印象。

        2、信任。只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任和对人的信任，这可不能忽视。

       

        3、了解客户需求，学会倾听。只有学会倾听了解到了客户的需求，根剧客户的需求进行介绍才能打开客户的心扉，你才知道应该怎么说。不要一见到客户就滔滔不绝地介绍，要先倾听，了解客户的想法，要学会对销售进行提问。

        4、学会说话。我们常说见人说人话见鬼说鬼话，在这里不是贬义词，尽管都是买房子，但客户的动机和关注点是不同的，居住的人关注舒适性，人关注性，给子女购买的人关注环境等等。不要对规定的房地产销售话术照搬照抄，见什么人说什么话的房地产销售技巧。

        5、带客户畅想未来。买房子就是买未来，这么大一笔资金的投入谁都会慎重，怎么才能让客户掏钱，很多销售人员习惯于干巴巴地介绍楼盘，什么多大多大的面积等等，这样很难激发客户的购买激情。要运用形象描述的销售技巧，将客户的居住的美妙情景画在客户心中，让客户有购买想法才有激情。

房地产销售的基础知识有哪些3

        1、房地产基础知识，这是每个销售再上岗钱都要了解的最基本的知识，是基础。

        2、房地产的各种计算公式，在工作中需要我们来算很多的价格，那么我们要了解这些公式了。

       

        3、房子的很多名词，这个我们在给客户讲解时要经常使用的。如果你连房子的基本构造都不知道那怎么去给客户讲解呢。

        4、房地产常用名词，这些名词都是以后要工作时用到的，要了解知道是什么意思。

        5、户型图怎么看。都有什么类型的户型图。户型图都有哪些名词。这也是以后要用到的。

房地产销售基础知识！

       一、房地产业的基本概念及特性

       1、房地产基本概念

       1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。

       在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。

       2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。

       2、房地产的特性

       （1） 不可移动性

       （2） 独一无二性

       （3） 寿命长久性

       （4） 数量有限性

       （5） 用途多样性

       （6） 相互影响性

       （7） 易受限制性

       （8） 价值高大性

       （9） 难以变化性

       （10）保值增值性

       二、房地产业的分类

       房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。

       房地产经纪业是房地产服务业的一种。

       房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。

       房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。2001年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。

       1、中介服务人员的资格管理

       ①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。凡从事房地产经济活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。

       经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。

       2、中介服务机构的管理

       设立房地产中介服务机构的条件：

       ①有自己的名称、组织机构：

       ②有固定的服务场所；

       ③有规定数量的财产和经费。

       ④有规定数量的专业人员。从事房地产咨询业的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经济业务的，须有规定数量的房地产经纪人。

       ⑤法律、法规规定的其他条件。

       设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当经房地产行政主管部门审察批准后，向当地工商行政管理部门申请设立登记。在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。

       三、房地产代理

       房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相关法律责任的经济行为。

       商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负肃商品房的市场推广和具体的销售工作。

       目前，在我国房地产市场上，最为普遍、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销 (预)售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式。其中，从事商品房销售、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经济行业中最主要的类型。

       四、房地产经纪人员技术能力与职责

       凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。

       l、房地产经纪人员职业技术能力

       ① 具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；

       ② 能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关法律、法规和行业管理的各项规定；

       ③ 熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；

       ④ 具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；

       ⑤有—定的外语水平。

       房地产经纪人协理的职业技术能力：

       ①了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；

       ②具有一定的房地产专业知识；

       ③掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。

       2、房地产经纪人员的权利

       房地产经纪人享有以下权利：

       ①依法发起设立房地产经纪机构；

       ②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；

       ③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；

       ④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；

       ⑤要求委托人提供与交易有关的资料；

       ⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令；

       ⑦执行房地产经纪业务并获得合理的佣金。

       房地产经纪人享有以下权利：

       ①依法发起设立房地产经济机构；

       ②加入房地产经纪机构，承担房地产经济机构关键岗位；

       ③指导房地产经纪人协力进行各种经济业务；

       ④经所在机构授权订立房地产经济合同等重要文件；

       ⑤ 要求委托人提供与交易有关的资料；

       ⑥ 有权拒绝执行委托人发出的违法指令；

       ⑦ 执行房地产经济业务并获得合理的佣金；

       房地产经纪人协理享有以下权利：

       ①有权加入房地产经济机构；

       ②协助房地产经纪人处理经济有关事务并获得合理的报酬；

       3、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务

       ①遵守法律、法规及有关行业管理的规定和职业道德规范；

       ②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经济机构执行业务；

       ③接受职业继续教育，不断提高业务水平；

       ④向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；

       ⑤为委托人保守商业秘密。

       五、房地产市场的涵义

       房地产市场的涵义有广义和狭义之分，

       狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。

       广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。

       六、房地产市场的特点

       1、市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。

       2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。

       3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。

       4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。

       5、市场调节机制与计划调节机制共同作用。

       七、房地产市场的分类

       房地产市场分为地产市场和房产市场两大类

       ◆ 地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。

       ◆ 房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。

房地产入门基础知识

       房地产基础知识

       房地产房产和地产的总称（又称不动产）。

       房产房屋及其权利（占有、使用、收益、处分等）的总称。

       地产土地及其权利（使用、收益、转让等）的总称。

       房地产业从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：土地开发，房屋建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产抵押贷款和房地产市场。

       房地产开发在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

       土地开发将生地（指未经开发、尚未开成建设用地条件的土地）开发成可供使用的土地。

       房屋开发由取得土地使用权的开发商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

       能源系统包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

       给水、排水系统包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

       经济适用房以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，有经济性和适用性）。不是人人可以买，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。

       商品房开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的“五证两书一表”

       五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。

       两书：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。

       一表：《商品房竣工验收备案表》。

       烂尾楼未能完成施工、中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有：资金不足，设计、施工存在严重质量问题等。

       楼花已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，距离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚取差价。

       期房具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料和质量）。

       现房已经过工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房（即买即住、价格高、户型过时、选择空间不大）。

       二手房已经办好产权证，进行再次转让的房屋。

       起价即“起步价”，指物业所有房源中最低的销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价从几十元到几百元不等）。

       基价即“基础价”，指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。基价是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同，价格也不同）。

       均价即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和数除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。

       土地所有权土地所有者依法对土地占有、使用、收益、处分的权利。

       国家土地所有权国家对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

       集体土地所有权农村集体经济组织对依法属于其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

       土地使用权出让国家以土地所有者的身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

       房屋的所有权对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

       物业管理由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实行专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

       物业管理内容对房屋及其附属设备实施管理、维修，对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理，向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

       业主大会由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

       业主代表大会由物业管理区域内业主代表组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织。

       业主委员会由物业管理区域内业主代表组成的，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

       同比指今年第n月与去年第n月的比。例如，今年2月份比去年2月份，今年6月份比去年6月份。同比增长速度=（本期数-去年同期数）/去年同期数×100%。

       环比与上一统计段的比较。例如，2015年7月份与2015年6月份相比较，叫环比。环比增长速度=（本期数－上期数）/上期数×100%。

建筑基础知识

       三通一平在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

       七通一平通给水、通排水、通电力、通电信、通燃气、通热力、通道路和土地平整。

       开间住宅房子的横向宽度。

       进深住宅的实际长度。

       层高下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

       净高层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

       阳台有雨遮、有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外的部分。

       露台没有雨遮、有脚踏的部分。

       外飘窗突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40～60厘米左右。

       剪力墙房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载和竖向荷载（重力）的墙体。

       玄关登堂入室的第一扇门进去的地方，开门区域。

       公寓两层以上，供多户人家居住的建筑。

       纯办公楼专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

       综合楼将居家、办公、商场等集合于一体的大楼。

       商住住宅SOHO性质，集居家、办公于一体。

       SHOPPINGMALL集购物、娱乐、休闲于一体的一个商业区域，起源于美国，也称第六商业业态。

       跃层一套房屋占用两个楼层，由内部楼梯连接。

       复式起源于跃层，又优于跃层，一般的房型是客厅或餐厅位置上下两层连通，其他位置上下两层区分，有内部楼梯。

       阁楼（夹层）实为一层楼，只是层高比单层高一些，一般在3.5～4.5米之间。与复式楼最大的区别就是层高不同，在结构上是按单层楼的结构来做，在房产面积中也只算一层楼的面积。

       错层标准的单层建筑（层高2.8米），层高比复式、夹层（阁楼）、跃式的层高都低，只是通过将部分功能分区的地面和顶面都抬高几十厘米，然后做几步台阶连接，达到丰富纵向空间形式的效果。

       砖混结构由砖和混凝土组成承重墙，四面及梁柱都不能动。

       框架结构以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。

       房屋的耐用年限房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑用的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。一般而言，钢筋结构：60～80年；砖混结构：40～60年；砖木结构：30～50年；其他结构：15年以下。

房屋分类

       按功能用途分：居住用房（小区、高档住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房）。

       按建筑结构分：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构。

       按所有权归属分：公房（直管公房和自管公房等）和私房。

土地分类

       按开发利用程度分：生地和熟地。

       按建筑功能分：建筑用地和非建筑用地。

       按用途分：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等。

土地使用权

       土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（即依法对土地经营、利用和收益的权利）。

       土地公有制采取两种形式，即集体所有制和国家所有制。农村土地采用集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有。任何个人不能取得土地的所有权。

       土地使用获得的方式

       划拨：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程。

       出让：从国家有偿取得使用权。包括协议出让（如200万～250万/亩）、招标出让（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖出让（价高者得，在不违法的前提下，通过正规渠道取得）3种方式。

房地产市场

       房地产市场分为以下三级：

       一级市场：以土地为主体（也称土地市场、土地交易市场）。

       二级市场：开发商获得土地使用权后，投入一定的资金建设，通过有偿或赠予的形式将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）。

       三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括买卖、抵押、转让、租赁（二手房）。

土地使用年限

       国家将土地使用权出让给土地使用者时，双方约定的土地使用者可以使用的年限。

       土地使用权出让年限：居住用地70年；工业、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行。

       土地使用年限到期后如何处理：国家有权无条件收回该土地；建筑主体经质控部门检验后不属危房，且项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金即可继续使用，即以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

住宅楼层划分的规定

       低层住宅：1～3层;多层住宅：4～6层；中高层住宅：7～9层；高层住宅：10～30层；超高层住宅：30层以上。

       各种面积：

       基底面积建筑物底层勒脚外围水平面积，即建筑物首层的建筑面积。

       总建筑面积建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积的之和。

       分户建筑面积每户（或每单位）拥有的建筑面积。顾客购买房屋时常说的“建筑面积”或“销售面积”，即指“分户建筑面积”。

       套内面积全名套内建筑面积，由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积3个部分组成。

       套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积，按以下规定计算：套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和，套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。

       套内墙体面积是指套内使用空间周围的墙所占的面积。墙有公用墙和非公用墙两种：公用墙包括各套之间的分隔墙，本套与公共建筑空间的墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙，如套内自由墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

       套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影的全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

实用面积与使用面积

       实用面积＝建筑面积-结构面积。结构面积指房屋混凝土、砖砌体等结构构件所占面积。实用面积也叫地毯面积、净面积或有效面积、套内使用面积，即往地面铺地毯，铺满以后地毯的面积。

       使用面积＝建筑面积-结构面积-辅助面积。辅助面积指厨房、卫生间等辅助用房所占面积。所以，实用面积>使用面积。

公共建筑面积与公摊面积

       公共建筑面积指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积。

       应分摊的公共建筑面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等，即公摊建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。

       不能分摊的公共建筑面积是指除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共建筑面积和有关文件规定不进行分摊的公共建筑面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。

       公共建筑面积（包括应分摊的和不应分摊的）应由房屋物业管理部门统一管理，其产权应属建筑物内参与分摊该公共建筑面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。

       公式以上各种面积的定义为书面语言，为了便于理解，现梳理各面积的关系如下：

       常说的建筑面积＝分户建筑面积。

       常说的套内面积＝套内建筑面积＝套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。

       总建筑面积＝分户建筑面积之和＝单层建筑面积×楼层数。

       实际计算的建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积。

各种比率

       容积率容积率=总建筑面积÷可建设用地面积。

       国家标准容积率：别墅：1～0.8，一般是0.8；高档小区:2～2.5；中档小区:3；低档小区:4。

       建筑密度（覆盖率）建筑密度＝建筑物底层占地面积÷可建设用地面积。

绿地率与绿化覆盖率

       绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

       绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际上不少是绿化覆盖率。

       去化率（销售率）在市场营销领域，去化率是指在一定时间内的销售率，该说法来自台湾。在房地产领域称为销售率，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。去化量，即销售量。去化率=销售套数÷总套数。

       分摊系数分摊系数=应分摊的公共建筑面积÷建筑面积，即公摊面积÷建筑面积。

       实用率（得房率）与使用率

       实用率（得房率）＝套内面积÷建筑面积＝（使用面积+墙体面积+阳台面积）÷建筑面积＝1-分摊系数。

       使用率＝使用面积÷建筑面积。

扩展资料

       关于房地产销售技巧

       1、将重要的卖点放在前面说

       根据首因效应这个销售心理学的理论，较先和客户介绍的卖点将获得有效的效果，也将获得深刻印象。因此，要把楼盘显著的卖点放在前面说。?

       2、形成客户的信任心理

       只有信任才能接受，信任是房地产销售技巧的基础。信任可以分对楼盘的信任 和对人的信任，这两点都不能疏忽。大家应该学习一些如何证实产品的销售技巧. ?

       3、信任自己的房子

       每个房子都有优点和缺点，切不可因为缺点就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底气就不足，客户就会察觉。把房子当成自己的孩子，孩子总是自己的较好。有了这种情绪，你就会做得很好。这是重要的房地产销售技巧。?

       4、结尾要有亮点

       要将重要的放在开头，但也不要忽略了结尾，不能虎头蛇尾，因为还有个近因效应，客户还会对较后听到的形成较深刻的印象。可以把一些不太重要的东西放在中间说，而结尾的时候要留一些亮点，戛然而止让客户余香满嘴、激动不已。你的介绍结束，客户就应该有购买的激情。

参考资料

百度百科-销售技巧

       

       

房地产 基础知识

       下面这份房地产基础知识是我从一个专业地产微博网站总结的希望能对您有所帮助： 一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。 二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； （地产微博www.dcweibo.com） 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。 ※ 房地产的前景 1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡； 2、人口流动增加形成对住宅的需求； 3、居民消费水平的提高； 4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求； 5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。 政府改革深化内需 1、 取消福利分房，实行住宅货币化； 2、 开发二手房市场； 3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户； 4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。 五证两书 一、《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、《国有土地使用证》 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 四、《建设工程开工证》 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 五、《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 名词解释 一、基本参数 ※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)； ※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； ※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； ※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)； ※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); ※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); ※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； ※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 ※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 ※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。 二、与产权有关的概念 ※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。 ※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。 ※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 ※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。 ※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。 ※ 过户：即更换房屋承租人姓名。 三、与面积有关的概念 ※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积 ※ 公摊面积： 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% ※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 （地产微博www.dcweibo.com） ※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 ※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 ※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 ※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 ※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。 ※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 ※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 ※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积 ※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 ※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 ※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数 ※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和 ※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积 ※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 ※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 ※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 ※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。 四、与银行贷款有关概念 ※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。 ※ 按揭所用材料： 1、 身份证复印件； 2、 户口本复印件； 3、 结婚证复印件； 4、 学历证复印件； 5、 收入证明； 6、 购房合同复印件； 7、 营业执照复印件； 8、 三个月的连续税单； 9、 固定资产的发票； 10、 借款申请表。 ※ 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5% 五、与住宅相关的概念 ※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。 ※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。 ※ 双拼：连拼，叠拼。 ※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。 ※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。 六、经济适用房 我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。 ※ 经济适用房享受哪些优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。 ※ 经济适用房价格构成 ?6?1住房建设的征地和拆迁补偿安置费； ?6?1审查设计和前期工程费； ?6?1住宅小区基础设施建设费； ?6?1建设工程费； 以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。 ※ 经济适用房与商品房有什么不同 ?6?1获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； ?6?1成本结构不同； ?6?1租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； ?6?1价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 ※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？ 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。

房地产销售基础知识有哪些

       一、房地产的概念

       ▲房地产的含义

       房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：

       a) 土地

       b) 建筑物及地上附着物

       c) 房地产物权

       注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

       ▲房地产业与建筑业的区别

       房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

       ▲房产、地产两者间的关系及差异

       房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

       a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；

       b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

       c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

       差异包括几个方面：

       a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。

       二、房地产的特征

       ▲房地产的自然特征

       a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。

       ▲房地产的经济特征

       a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性

       注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

       三、房地产的类型

       按用途划分：

       a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产

       房地产住宅的层数划分的规定：

       低层住宅为1-3层?

       多层住宅为4-6层?

       小高层住宅为7-11层

       中高层住宅为12-16层?

       16层以上为高层住宅

       房地产土地的使用年限是如何确定的？

       凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

       四、房屋建筑结构分类标准

       类 型 内 容

       编号 名称

       1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

       2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

       3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

       4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

       5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的

       6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

       五、房地产专业名词

       1、常用名词

       ◆五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；

       ◆两书：a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；

       ◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

       ◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；

       ◆一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

       ◆二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

       ◆三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

       ◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

       ◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

       ◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

       ◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；

       ◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

       ◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

       ◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；

       ◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

       ◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

       ◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

       ◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

       ◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

       ◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；

       ◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

       ◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

       ◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：

       A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

       B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

       C、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；

       D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

       单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

       ◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

       ◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

       ◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

       ◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

       ◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

       电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

       各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

       ◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

       套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

       套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

       ◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

       ◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

       ◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

       ◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

       ◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

       ◆毛坯房是指没有装修的房。

       ◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

       ◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

       ◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。

       ◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

       征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

       （1）国有土地使用权出让；

       （2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

       （3）房屋买卖；

       （4）房屋赠予。

       2、房子的种类

       ◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

       ◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

       ◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

       ◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

       ◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

       ◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

       集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

       ◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

       ◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

       房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

       ◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。

       六、房地产面积的测算

       1、 计算全部建筑面积有哪些？

       1） 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

       2） 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

       3） 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

       4） 楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

       5） 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

       6） 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

       7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

       8） 与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

       9） 建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

       10） 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

       11） 有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

       12） 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

       13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

       14） 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

       15） 有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

       2、计算一半的建筑面积有哪些？

       1） 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

       2） 独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

       3） 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

       4） 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

       5） 建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

       3、不计算建筑面积的有那些?

       1） 空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

       2） 检修、消防等室外爬梯。

       3） 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。

       4） 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。

       5） 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

       6） 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

       4、哪些公用面积应分摊？

       应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

       5、哪些公用面积不能分摊？

       不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

关于房地产有哪些知识?

       不管我们做哪个行业，在进入这个行业之前都要了解这个行业，不能盲从，就比如说房地产行业，在进入房产行业之前，需要提前了解相关的房产知识，这样也能给你的面试加分，并且能够更快的融入到房产行业当中去。接下来，小编就为大家介绍房地产销售基础知识有哪些?

       房地产销售基础知识有哪些

       1、房产行业知识

       首先 房地产销售类属于房产行业，所以你最先要了解的房产，自己可以在网上查查房地产是什么、都包含哪些方面、发展前景怎么样、自己是否能做这个行业等等的相关问题，并且了解例如房地产的定义、房地产的类型、房地产产权、房产证件、房产销售形式等等。

       2、产品知识

       既然是要销售房产，那么对房产或者是对要卖的产品就要有很深的了解，包括产品的卖点，户型，性能，性价比，优势与其他产品的对比等等，所以你的房产专业水准和专业态度，关系到你后面的成交与否。

       3、销售技巧知识

       既然是房产销售，那么必然得去推销，光了解产品是不够的，得去卖你的产品。所以你的口才、和销售技巧都是需要锻炼、培训和学习的，俗话说没有卖不出去的东西，只有不会推销的销售。房产也是一样，例如怎么接待客户，接待客户技巧、谈判技巧、介绍技巧等都是必须要提前学习和具备的。

       小编结语：以上内容就是关于房地产销售基础知识有哪些?的相关内容介绍，希望能够帮助到您。相信通过内容介绍后，您会对房地产销售基础知识有哪些?有更多的了解，后续若是有需求，也可以参考看看。

房地产基础知识有哪些？

       房地产基础知识 一、房地产:房产和地产的总称,也叫“不动产”。 房地产的形态:1、单纯的土地;2、单纯的房屋;3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称,地产是土地及其权利的总称; 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物,构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑,如:烟筒、树、路等) 房地产按类型分为:1、住宅用(70年);2、生产用(50年);3、经营用(门头等,50年);4、行政用(市政府、法院等,50年);5、其他用(学校,博物馆等)。 二、房地产业:从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容: 1、 土地的开发和再开发; 2、 房屋的开发和建设; 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等); 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押); 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等); 6、 房地产物业管理; 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移动,房屋是建筑在土地上的,因此决定房屋不可移动、固定性,使房地产受地理位置的限制; 2、地域差别性:每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同; 3、房地产的高质耐久性; 4、房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由土地性质决定,土地有限、不可再生,但人们对土地的需求日益增大、增加,物以稀为贵,房地产作为龙头产业,税收约占国民生产总值的10%。 ※ 房地产的前景 1、城市化水平走势稳步提高,形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿,每年需新建住宅3.27亿㎡; 2、人口流动增加形成对住宅的需求; 3、居民消费水平的提高; 4、城市的旧城改造,增加居民对住宅的要求; 5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。 政府改革深化内需 1、 取消福利分房,实行住宅货币化; 2、 开发二手房市场; 3、 下调存款利率,吸引大批投资性客户; 4、 下调税费,出台法律法规,激励住房需求。 五证两书 一、《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 二、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、《国有土地使用证》 经土地使用者申请,经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 四、《建设工程开工证》 建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。 五、《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业,销售商品房的批准性文件 六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 名词解释 一、基本参数 ※ 复式:区别于跃层,受跃层启发,经济型跃层结构(上下不一样高); ※ 错层:户内楼板面高度不一样,错开出有楼梯连接,但未分成两层,适合大面积住宅; ※ 进深:一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度); ※ 开间:住宅的宽度,一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适); ※ 层高:房屋一层的高度,指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); ※ 静高:一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); ※ 户型:根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室; ※ 建筑系数:“建筑占地系数”的简称,指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比,以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 ※ 三通一平:通常指施工现场达到:路通、电通、水通,土地平整。 ※ 七通一平:大的开发区域需要的施工现场要求:路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通,场地平整。

       第一章 房地产开发基础知识

       第一节、 房地产与房地产业

       一、 房地产

       1、 房地产的概念和分类

       房地产是房产和地产的总称。

       房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。

       房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房地产也称不动产。

       注：房地产物权除了房屋所有权外，还包括所有权衍生的租赁权、抵押权、

       典当权等。土地所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）；

       2、 房产与地产之间的关系

       房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；

       地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。

       房产是个人不动产,就是你们家的房子就属于房产

       地产是一片地的价格和它的价值,它可以是牧场,公园,果园,菜园等等

       房地产是用一片地开发成住房,写字楼,大厦,购物中心等等

       房地产笼统的说属于地产,但地产不一定是房地产

       我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：

       A、 实物形态上看，房产与地产密不可分；

       B、 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；

       C、 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。

       差异包括几个方面：

       A、 二者属性不同；

       B、 二者增值规律不同；

       C、 权属性质不同；

       D、 二者价格构成不同。

       3、房地产的类型

       按用途划分：

       A、居住用房地产

       B、生产用房地产（工厂等）

       C、经营用房地产（商场、游乐园等）

       D、行政用房地产（政府办公楼、房管局、建设局等）

       E、其他专业用房地产（学校、医院、福利院等）

       4、房地产的特性

       A、 位置的固定性

       B、 地域的差别性

       C、 资源的有限性

       D、 高值的耐久性

       E、 保值增值性

       二、 房地产业

       1、 概念

       房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。

       2、 主要内容

       A、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，房屋开发和建设，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

       B、房地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；

       C、房地产中介服务，包括房地产咨询、估价、测量和经纪代理；

       D、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；

       E、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等；

       F、房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

       3、 房地产业与建筑业的关系

       建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门，从事勘察、设计、施工、安装

       维修等生产过程，它的生产结果就是建筑物和构筑物。房地产业则兼开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商，从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。

       三、 房地产土地的使用年限是如何确定？

       凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年

       限按国家规定执行。即：

       居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五

       十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

       第二节、 专业名词解释

       1、 常用名词

       ◆五证：

       A、《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；

       B、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“；

       C、《建设工程施工许可证》：是建设施工单位符合施工条件，允许开工的批准文件，建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护；

       D、《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；

       E、《商品房预售许可证》：市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

       ◆两书：

       A、《住宅质量保证书》；

       B、《住宅使用说明书》。

       ◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭

       证；

       ◆房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三

       级市场；

       A、 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标拍

       卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；

       B、 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连

       同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；

       C、 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，

       它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；

       ◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。

       具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；

       ◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收

       益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

       ◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；

       ◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及

       场地平整；

       ◆红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地

       位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

       ◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

       ◆建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地

       范围内的土地面积；

       ◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各

       层建筑面积之和；

       ◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的

       土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

       ◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、

       地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。

       ◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建

       设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

       ◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地

       面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

       ◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用

       地面积的比率；

       ◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）

       的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；

       ◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，

       包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

       ◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，

       使用面积的计算应符合以规定：

       A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、

       按复合层内皮尺寸计算；

       B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

       C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计

       入使用面积；

       D、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、

       前室、贮藏室等。

       单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用

       建筑面积。

       ◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）

       以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；

       ◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

       ◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计

       上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

       ◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

       ◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

       电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整

       楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

       各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影

       面积的50％。

       ◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

       套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

       套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

       ◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居

       民小汽车、单位通勤车等停放场地。

       ◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

       ◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证

       止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

       ◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶

       段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

       ◆毛坯房是指没有装修的房。

       ◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社

       会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

       ◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本

       的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。

       ◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对

       产权随人征收的一种税。

       征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中

       国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

       （1）国有土地使用权出让；

       （2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

       （3）房屋买卖；

       （4）房屋赠予。

       2、 房子的种类

       ◆安居房指实施国家"安居（或康居）工程"而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

       ◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

       ◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

       ◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

       ◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

       ◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

       集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

       ◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

       ◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格

       出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

       房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

       ◆空置商品住宅：房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已

       超过一年的商品住宅。

       第二章 建筑与规划基本知识

       第一节 建筑与建筑构造

       建筑就是表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果—建筑物。

       建筑物通常称为建筑。指供人们进行生产、生活或其它活动的房屋和场所。例如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。

       构筑物一般指人们不直接在内进行生产和生活活动的场所。例如水塔、堤坝、蓄水池、广播电视发射塔、机场跑道及滑行道等，即不具备、不包含和不提供人类居住功能和实用功能的人工建筑物。相反即建筑物。

       建筑构造是研究建筑物各组成部分的构造原理和构造方法的学科，是建筑设计不可分隔的一部分。其任务是提供满足建筑物功能要求、安全、经济、美观的建筑产品。

       一、 建筑分类

       1、 按建筑的使用性质

       工业建筑：生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑

       民用建筑：学校、医院、商场等公共建筑和居住建筑

       2、 按建筑结构使用的材料

       砖混结构建筑：由砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑

       框架结构：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。

       框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间。

       剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。剪力墙结构。钢筋混凝土的墙体构成的承重体系。剪力墙结构指的是竖向的钢筋凝土墙板，水平方向仍然是钢筋混凝土的大楼板，大载墙上，这样构成的一个体系，叫剪力墙结构。为什么叫剪力墙结构，其实楼越高，风和载对它的推动越大，那么风的推动叫水平方向的推动，如房子，下面的是有约束的，上面的风一吹应该产生一定的摇摆的浮动，摇摆的浮动限制的非常小，靠竖向墙板去抵抗，风吹过来，板对它有一个对顶的力，使得楼不产生摇摆或者是产生摇摆的浮度特别小，在结构允许的范围之内，比如：风从一面来，那么板有一个相当的力与它顶着，沿着整个竖向墙板的高度上相当于一对的力，正好相当于一种剪切，相当于用剪子剪楼而且剪楼的力越往上剪力越大，因此，把这样的墙板叫剪力墙板，也说明竖向的墙板不仅仅承重竖向的力还应该承担水平方向的风和载，包括水平方向的地震力和风对它的一个推动。

       框架剪力墙结构：通常称框剪结构。它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。

       钢结构：以钢材制作为主的结构，全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜；材料塑性、韧性好，可有较大变形，能很好地承受动力荷载；建筑工期短；其缺点是耐火性和耐腐性较差。主要用于重型车间的承重骨架、受动力荷载作用的厂房结构、板壳结构、高耸电视塔和桅杆结构、桥梁和水库等大跨结构、高层和超高层建筑等。钢结构又分轻钢和重钢。

       3、 按施工方法

       装配式建筑：建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预

       制构件，在施工现场组装而成。

       现浇式建筑：建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑。

       装配整体式建筑：是一种混合施工方法，即部分现浇，部分预制

       4、 按建筑层数

       低层住宅为1-3层

       多层住宅为4-6层

       小高层住宅为7-11层

       中高层住宅为12-16层

       16层以上为高层住宅

       写不完了，太多了，字数不够用

       好了，今天关于“房地产基础知识300问”的话题就到这里了。希望大家通过我的介绍对“房地产基础知识300问”有更全面、深入的认识，并且能够在今后的学习中更好地运用所学知识。