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       东莞建设局是一个非常重要的话题，可以从不同的角度进行思考和讨论。我愿意与您分享我的见解和经验。

1.东莞：共有产权住房取得个人份额3年内不得转让

2.东莞出台首个“无理由退房”新规

3.东莞12部门联合发文升级楼市调控 商品住房获证三年后可交易

4.东莞：截止2023年完成市需改造的老旧小区的70%

东莞：共有产权住房取得个人份额3年内不得转让

       澎湃新闻记者 计思敏

       1月25日,澎湃新闻从广东省东莞市住房和城乡建设局官网获悉,《东莞市共有产权住房管理办法(第一次征求意见稿)》(简称《征求意见稿》)公开征求意见。

       所谓共有产权住房,是指由政府投资或提供政策优惠支持,按照有关标准筹集建设,面向符合规定条件的对象供应,实行政府与承购人按份共有产权,并限定使用和处分权利的保障性住房。

       按照《征求意见稿》,共有产权住房的筹建方式包括政府组织集中建设;通过“限房价、竞地价、限供应对象”等方式由房地产开发企业集中建设;通过“限房价、控地价、定品质、定配建”等方式在商品住房项目中配建;在城市更新、“三旧”改造项目中配建;收购符合要求的新建商品住房或存量住房;转用符合要求的在建和未销售的经济适用住房、直管公房等;接受捐赠等其他合法途径筹集的住房。

       在选址方面,《征求意见稿》提出,共有产权住房项目选址应当根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划等要求,结合城市功能定位、产业布局和需求分布,优先安排在配套设施较为齐全、功能较为完善、需求较为集中的区域。

       按照要求,共有产权住房应当坚持“节能、绿色、环保”的原则。户型设计应紧凑实用,建筑面积原则上不超过120平方米,其中90平方米以下户型不低于80%。

       按照产权比例的划分,共有产权住房由政府指定的接收单位(代持机构)与承购人按份共有。承购人的产权比例原则上不低于50%,按总价的相应比例购买产权,并按普通商品住房交易流程办理预售、合同网签备案和不动产权登记手续。

       销售价格方面,共有产权住房销售价格实行政府指导价,由住房城乡建设部门会同发改部门根据不同的建设筹集方式确定。

       通过“限房价、竞地价、限供应对象”等方式由房地产开发企业集中建设的,销售价格不得高于住宅用地出让文件的限定销售价格。

       通过其他方式建设筹集的,销售价格由接收单位(代持机构)委托房地产估价机构,综合考虑同时期、同地段、同品质普通商品住房的市场价格,同一楼盘的备案价格以及保障性住房等因素提出评估价格,由住建部门按程序审定。

       按照规定, 一个家庭只能申购一套共有产权住房,并享受与购买商品住房居民同等的落户、入学等公共服务待遇。已承购共有产权住房的家庭,不得另外享受东莞市住房保障政策,包括申请租住公共租赁住房、保障性租赁住房,领取租赁补贴、租金优惠、租房补贴、租金核减等。

       《征求意见稿》显示,承购人取得共有产权住房个人份额在一定年限内(参照东莞市商品住房限售政策执行,目前为3年),除特殊情况(包括承购人及其配偶和共同生活子女因购买、继承、受赠等方式取得其他住房,或承购人因债务、违反合同有关约定等情况导致共有产权住房被法院强制执行的)外不可以任何形式转让。

东莞出台首个“无理由退房”新规

       5月14日凌晨，广东省东莞市住房和城乡建设局联合东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心、东莞市金融工作局、东莞市住房公积金管理中心、国家税务总局东莞市税务局、中国人民银行东莞市中心支行及中国银行保险监督管理委员会东莞监管分局八部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（东建〔2022〕4号），并从5月14日起施行。

       《通知》主要从七个方面作出优化调整。其中包括，支持改善性住房需求，响应国家优化生育政策的精神，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房，其中非东莞户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在东莞累计缴纳24个月以上社保或个税证明。解决“一房多证”历史遗留问题，对居民家庭持有或购买“双（多）证房”但实质作为一套住房使用的，在核验购房资格时，该“双（多）证房”视作一套商品住房。

       优化服务便利交易，继续优化并定期更新“房价地图”，进一步加强房价信息公开。建立健全部门协同联动机制，强化信息互联互通，逐步推行“交房即发证”。推进抵押中房屋交易，实现抵押权注销登记、二手房买卖转移登记、抵押权首次登记一次申请并办。将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让。

       在保障刚性住房需求方面，《通知》表示要发挥好保障性住房“兜底”作用，切实加强对新市民、青年人、各层次人才、中低收入户籍家庭等重点群体的住房保障。通过扩大保障性租赁住房供给，缓解新市民、青年人等群体住房困难；通过配售“三限房”、安居房等，降低符合条件的刚需群体和人才的购房门槛；鼓励城市更新项目配建共有产权住房或保障性租赁住房；加大公积金对保障性住房租购的支持力度。通过夯实住房保障基础，更好满足刚性住房需求。

       要满足合理购房信贷需求，积极支持居民合理住房信贷需求。商业银行要准确执行好差别化住房信贷政策，合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率。鼓励银行对符合购房政策要求且具备购房能力的购房人，提升借款和还款便利度，更好满足刚性和改善性住房需求。

       此外，《通知》明确，稳定住宅用地供应、提高商品住宅品质、优化预售资金监管。

       围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，优化住宅用地出让条件；鼓励开发企业增加中小套型普通商品住房供应；合理确定住宅用地商业配比；稳妥推进城市更新工作。对分期缴纳土地价款的房地产开发项目，在签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳不低于50%的土地出让金后，可办理用地规划、工程规划、施工报建等手续，加大助企纾困力度，加快房地产开发建设进度。

       严格落实绿色建筑和装配式建筑相关要求，明确商品住宅基本品质要求，鼓励开发企业自主提高品质建设标准，支持优质优价。明确购买政府认定的绿色建筑商品住宅申请住房公积金贷款可依规上浮20％的额度，增强开发企业“提品质”的积极性。

       完善商品房预售资金监管制度，强化预售资金信息化监管。合理确定商品房预售资金监管额度，确保项目竣工交付所需资金并专款专用，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用。改善企业资金周转，保障项目如期竣工交付。

       东莞市住房和城乡建设局表示，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，东莞适时优化购房政策，自今年5月1日起恢复个税购房政策，优化人才购房和新入户购房等政策。结合4月29日中共中央政治局会议相关精神，东莞进一步完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

       5月1日，东莞实行新的住房限购政策，社会保险之外，可凭借个人所得税证明买房，此前要求的社会保险金“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”；落户即可购房，取消对新落户居民家庭购房时的社会保险金限制。

       此前的2月25日，东莞市住房公积金管理中心发布《关于执行新区间流动性调节系数的通知》。2022年1月东莞市住房公积金个贷率为84.50%，下降至75%＜个贷率＜85%新区间，且近三个月资金净流量连续为正数，资金流动性风险预警解除。根据《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》和《关于调整流动性调节系数工作机制的通知》，从2022年3月起住房公积金贷款流动性系数调整为1。这也是继2021年6月1日东莞市住房公积金贷款流动性系数从0.6调整至0.8之后的再次变动。这同时意味着，住房公积金贷款流动性系数上调后，虽有上限额度，但对部分缴存职工来说相较此前可贷额度有所增加。

       根据东莞市商品住宅网上签约销售情况，东莞4月地面建筑层数超过4层成交1781套，环比减少27.8%，均价29376元/平方米，上涨4.8%；地面建筑层数4层以下网签52套，3月这一数据为50套，均价35273元/平方米，上涨22.6%；二手房网签1071套，环比增长69.7%，均价19711元/平方米，微涨7%。

       同比来看，今年4月东莞地面建筑层数超过4层网签套数减少30%，房价上涨21.5%；地面建筑层数4层以下网签套数减少50%，房价上涨25%；二手房网签套数减少56%，房价上涨5.77%。2021年4月，东莞地面建筑层数超过4层网签成交2558套，均价24179元/平方米；地面建筑层数4层以下网签106套，均价28180元/平方米；二手住宅网签2449套，均价18635元/平方米。

东莞12部门联合发文升级楼市调控 商品住房获证三年后可交易

       熟悉网购的消费者早已习惯了电商网站提供的“7天无理由退换货”，但对于购房者来说，“激情购房”导致的退定金纠纷时有发生，以后这个问题在东莞有解了。

       经过6个月多的公示，日前，东莞市住房和城乡建设局在其官网上正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书(范本)》的通知》，其中最受关注的一点是，买家在签订认购书后，“两天内可无理由退定”。

       上述规定将从今年3月1日起正式实施，并以优惠政策鼓励房地产开发企业自愿使用该认购书范本。据悉，东莞也是国内目前唯一出台“无理由退房”政策的城市。

       对此，合富研究院高级分析师李兴旺告诉“镁刻地产”记者，东莞出台“两天无理由退房”政策，是东莞房地产行业规范的表现，保护和加强了购房者权益，对于购房者是重大利好；同时，政策也促使房企对品质的打造及营销提出了更高的要求，总体来说对行业的健康发展具有积极意义。

       “两天无理由退定”避免非理性购房风险

       其实早在2015年4月，恒大地产就曾宣布在全国范围内实施“无理由退房”计划。

       对此，恒大总裁夏海钧还宣称，“我们是全行业第一个提出老百姓买房可以无理由退房的发展商，我们也希望未来无理由退房成为标志，使中央和全国人民希望的‘住房只住不炒’成为行业的风向标。”

       随后几年里，保利、颐和、荣盛等几家房企也陆续提出过实施“无理由退房”。但一些房企的“无理由退房”雷声大、雨点小，喊着“无理由退房”但却设定了苛刻的退房条件。

       例如有房企要求，只有全款买房的客户才能享受无理由退房，但在购房市场中，全款买房的极少，这让绝大部分人被排除在外。

       但根据东莞此次《通知》，创新实施“两天无理由退定”，认购书范本设置了“乙方（买受人）可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除认购书退还定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，甲方（出卖人）应当解除本认购书并退还定金”及“若存在甲方退还定金情形的，甲方应在乙方申请之日起20个工作日内退还定金”的格式条款。

       东莞市住建局相关负责人表示，购买商品房是居民家庭的重大开支，但在现实当中，因买受人一时冲动仓促认购、事后要求退定解约，或因开发企业销售行为不规范、认购书条款显失公平等原因导致的退定纠纷却时有发生。

       上述负责人补充道，如今创新实施“两天无理由退定”，旨在为买受人提供一个冷静期和缓冲期，避免非理性购房风险，以最大限度减少后续合同纠纷；同时进一步规范房地产开发企业销售行为，引导买受人理性购房，明确交易双方的权利义务，营造诚信经营、公平交易的市场环境。

       广东省房地产研究会执行会长韩世同认为，“两天内无理由退房”可避免因一时头脑发热被销售忽悠的购房行为，对购房者无疑是一种保护，购房也更加理性；不过该政策是让企业自愿选择，还得看企业的意愿；另外，仅仅是2天时间，这个退房概率也不高，或许时间更长些会更好，整体来说，对市场影响不大。

       此外，东莞市住建局提醒称，使用该认购书范本的开发企业，不得与买受人另行签订补充协议改变该认购书的实质性条款；买卖双方在自愿、平等条件下充分协商完成交易，杜绝“霸王条款”，按合同精神履行各自主体责任；买受人切勿认购未取得预售许可证或现售备案证书的商品房并交付预订款，以免发生因开发企业经营不善未能取得预售许可证（现售备案证书）而造成的交易损失。

       值得一提的是，该认购书范本采用自愿使用方式。

       东莞市住建局相关负责人称，制定商品房认购书范本是东莞市相关部门坚持“因城施策”、探索行业多方共治的一次创新。

       东莞楼市进入深度盘整阶段

       有业内人士称，“无理由退房”与“零首付”、“分期付首付”等都是一种营销方式，也是楼市下行的表现特征，不过此次由地方政府牵头出台无理由退房，是一个极强的政策信号。

       “镁刻地产”记者近日以购房者身份实地走访东莞多个楼盘时得知“低首付”“分期付首付”等现象较多。

       在李兴旺看来，2017~2018年为楼市集中调控年，需求受到抑制，较2015~2016年楼市狂热年大幅回落。当前东莞楼市供求回归至2015年之前的理性常态，2018年延续2017年的严格调控，总体以平稳为主，去库存压力相对适中，东莞楼市进入深度盘整阶段。

       乐有家研究中心数据显示，2018年的东莞楼市整体表现不算太抢眼，受到新房严查社保、备案价限价、二手房三价合一等系列政策影响，楼市相对比较平淡。东莞2018一手住宅成交量再度遇冷，合计网签45341套，环比2017年下跌10.3%；销售面积521万平方米，环比2017年下降7.6%；2018年房价环比2017年上涨5.1%，上涨幅度有所放缓。

       截止2018年12月31日，东莞住宅存量面积约490万平方米，库存有所下跌；以近6个月的消化速度计算，目前东莞库存面积的消化周期为10.09个月，虽然楼市整体表现颇为平淡，但库存压力不算太大。

       但对于东莞，这座“世界工厂”来说，且不论48小时的“反悔药”够不够吃，但就在全国范围内率先提出消灭“霸王条约”，维护购房者利益的出发点，或为此后楼市的复苏铺平道路。

东莞：截止2023年完成市需改造的老旧小区的70%

       2020年7月25日凌晨，东莞市住房和城乡建设局、东莞市公安局、东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心、东莞市市场监督管理局、东莞市金融工作局、东莞市互联网信息办公室、东莞市住房公积金管理中心、国家税务总局东莞市税务局、中国人民银行东莞市中心支行、中国银行保险监督管理委员会、东莞监管分局等十二部门联合发文，颁布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，进一步升级调控政策。

       查阅文件看到，其写明“为切实贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，进一步强化房地产市场调控城市主体责任，经市人民政府同意，现就相关事项通知。”

       其具体内容有九条，分别是：

       一、加大住宅用地和住房供应力度

       加大住宅用地供应力度，适当提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，优先满足住宅用地需要，缓解住房供需矛盾。积极创新体制机制，着力突破城市更新项目周期长、进展慢的瓶颈，增加住宅用地有效供应。加强住房区域协调和城乡统筹，促进区域轨道交通等基础设施互联互通和教育医疗等公共服务设施对接，引导人口和住房需求合理分布。协同推进稳地价稳房价稳预期，优化住宅用地差别化限地价出让方式。加大安居房配建力度。原则上要求新供应住宅用地项目、政府主导城市更新住宅项目配建不少于住宅计容建筑面积 10%的安居房，用于人才住房等用途。试点建设“三限房”，在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“ 限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。

       二、调整商品住房限购政策

       自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房，下同），须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。

       自本通知施行之日起，个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料。为做好与原有政策的衔接，在本通知施行之日前已连续缴纳个税满一年或两年的非本市户籍居民家庭，仍可按原政策规定购买首套或第二套商品住房。

       三、调整商品住房限转让年限

       自本通知施行之日起在本市行政区域内购买的商品住房（以网签时间为准，含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

       四、调整住房公积金贷款政策

       对于异地缴存住房公积金的职工，在我市购房申请住房公积金贷款的，职工本人或其配偶须为本市户籍。

       五、加强商品住房价格监管

       密切监测商品住房销售价格，对于新建商品住房申报销售价格明显超出周边市场价格水平的，从土地成本、建安成本、 销售管理费用、税费、企业利润等方面进行全面核查，对定价超出行业公允水平又不能作出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。

       六、规范房地产金融秩序

       继续严格执行差别化住房信贷政策，持续做好房地产金融风险防控各项工作，切实防范信贷资金违规流入房地产市场。强化房地产融资业务管理，将房地产贷款集中度过高和增速过快的银行列为重点监管对象。加强对银行等金融机构的监管，督促银行严格审核购房资金来源，严查严防挪用消费贷款及其他贷款用于购房。禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。严厉打击“高评高贷”行为，对参与“高评高贷”的评估机构、金融机构，依法依规追究相关机构和人员责任。

       七、规范房地产市场交易秩序

       加大联合查处力度，持续开展房地产市场秩序整顿工作，重点打击房地产领域捂盘惜售、价外加价、虚假宣传、恶意炒作、收“茶水费”等违法违规行为。对二手房市场操盘控价、抱团涨价、通过“阴阳合同”骗取贷款、将不具备交易转让条件的房源挂牌出售等恶意哄抬房价、扰乱市场秩序的行为从严查处。对相关参与机构、个人，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、限制交易、列入个人征信不良记录等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

       八、加大房地产信息公开力度

       进一步加强商品住房用地、房源、住房交易价格等信息公开，促进供需信息对接对称。定期发布全市已成交住宅用地的可售楼面单价平均数。适时公布存量房源和未来计划上市房源情况。定期公布全市各镇街（园区）新建商品住房和二手住房网签交易数据，适时公布各镇街（园区）有代表性的、成交活跃的二手房楼盘的网签交易信息，提高房价透明度，引导市场理性交易。

       九、加强宣传舆论引导

       加强房地产政策宣传解读工作，及时发布权威信息，回应社会关切。加强房地产信息发布规范管理，对虚假夸大、捏造散布不实言论、误导公众、违规发布房地产信息的行为，依法依规严肃处理。

       事实上，这是自7月以来，东莞市政府已经出台的第三则有关房地产方面政策，也是最为严厉的一次政策调整。

       7月2日，东莞官方发布了《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，以加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导、加强商品住房项目销售监管。

       7月15日，东莞市住房和城乡建设局、市统计局、市不动产登记中心联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》，为加强商品住宅网签销售信息公开，进一步提高房价透明度，合理引导市场预期，落实做好“一城一策”相关工作，东莞将定期发布网签房价，提高房价透明度。

       根据东莞市不动产登记中心官网和东莞市统计局官网发布的数据，2020年1-6月，全市新建商品住宅网签20978套，与2019年1-6月的21058套基本持平；网签面积约244.24万平方米，同比微增3.3%。

       此前报道显示，今年上半年东莞一手住宅网签面积创近四年同期最高。

       据悉，上半年东莞楼市与去年同期相比仍能实现稳中有增，6月是最大功臣，该月网签面积高达83.11万平方米，同比大幅增加了近5成。

       加上随着深圳楼市新政出台，让部分深圳消费者将购房需求转移到东莞、惠州等城市，使得东莞未来房价上涨预期更加激烈，也让不少业内人士早已预言东莞将出台新的楼市调控政策。

       城市建设发展中都会出现拆迁、老旧 小区 改造、棚改等项目，1月19日，东莞市住房和城乡建设局印发《东莞市老旧小区改造工作实施方案》的通知，其中提出，2022年，开展东莞市城镇老旧小区改造调查评估及专项规划编制。我们来了解下详细的情况。

       2021-2023年，完成市2000年底前建成需改造的老旧小区的70%;到“十四五”期末，基本完成市2000年底前建成需改造的老旧小区，力争完成市2005年底前建成需改造的老旧小区。

        对于改造对象范围，方案提出，东莞当前重点改造2000年底前建成的 住宅 小区。对于70%以上楼栋建成于2000年以前、其余楼栋建成于2005年底前的住宅小区，可纳入老旧小区范围一并实施改造。

        计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区(含单栋住宅楼)不得作为改造对象。符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区纳入改造范围。

        老旧小区改造工程原则上应在所属年度3月31日前开工，9月30日前完工。

       在财政资金支持上，将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，对列入全市老旧小区改造计划的项目给予资金支持。对供水、供电、供气、排水、弱电、消防、安防、生活垃圾分类、道路改造、建筑外立面涉及社会公共利益的改造内容按改造实施费用80%的标准(连同上级补助资金)进行补助。对其他类改造内容按改造实施费用50%的标准(连同上级补助资金)进行补助。以上补助财政按照平均每户不超过2万元的标准给予补助。

       好了，今天关于“东莞建设局”的话题就到这里了。希望大家通过我的介绍对“东莞建设局”有更全面、深入的认识，并且能够在今后的学习中更好地运用所学知识。